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確定申告を振り返ると その3

今回で最終回ですけど、確定申告振り返り。

 

 

昨年は、

 

5号機の部屋の大型リフォームを実施しましたが、

 

なかなか面白いプロジェクトだったかと。

 

コンセプト的に、遊び要素を盛り込んで、

 

やってみましたが、

 

コストもそれなりにかかったのが難点(涙

 

なんせ、賃料の2年分以上ですからね。

 

5号機の利益で1年分ちょっとで回収できる!

 

と踏んでやってみましたが、

 

入居は即決まりましたが、

 

ROI的にはどうなんだろうか?と

 

悩むところあります。

 

ここら辺が築フルの難しさかと。

 

 

まぁ、こういう楽しいプロジェクトばっかだと

 

いいんですが、

 

結構後ろ向きの話は沢山あったぁー。

 

・エアコン壊れた

 

・ユニットのドアが閉まらない

 

・水道が壊れた

 

とか。

 

まぁ、色々出てくる、これは・・・・

 

これも、5号機の築フルアパート関連があるかな?

 

後は、購入前から入居されているブッケンに、

 

やはり多いような。

 

基本、「空室好き」なんですが、

 

出物では、オーナーチェンジ物件もありますが、

 

”室内を見てないと、やっぱコワイ”

 

というのはあります。

 

空室時に、修繕できるものはしておく主義

 

からすると、オーナーチェンジは

 

「突然の出費がかかる」

 

印象は高いかなぁー・・・・

 

 

 

まぁ、色々と経費がらみが積みあがって、

 

純利回り5%を切っているようで、

 

確定申告のレポート作成中に

 

脱力感にさいなまされました。

 

”はぁ~、オレって何やっているんだろうか?”

 

みたいな(苦笑

 

 

今年は、もう少し色々と考えて運営していくぞ!

 

と思いながら、だらだら日常に流されていきそうで、

 

コワイです・・・・

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確定申告を振り返ると その2

数年前は、

 

入居期間が5,6年が多かった区分も、

 

昨年から2年くらいのケースが増えたような。

 

 

ここ数年で購入したのが、

 

学生向け・単身者向けの区分

 

が多いので、そうなるんでしょうが、

 

なかなか定着はしないです。

 

 

大学生も就職すると、

 

確実に出て行く感じですから、

 

最大で4年なんでしょうね。

 

 

また、

 

コスト的にシビアに見ているようで、

 

コチラ側が、

 

「まぁ、ちょっと賃料高いかなぁ?」

 

と思うブッケンは、

 

確実に退去通知がくる感じです。

 

 

そういう意味では、

 

今の不動産売買の利回り、

 

「盛っている」賃料多いので、

 

注意が必要かと。

 

こういう経験があると、

 

なかなか買えるブッケンと

 

いうのは無いですねー。

 

 

10箇所以上にブッケンを運営していると、

 

やっぱ色々と見えてきますね・・・・

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確定申告を振り返ると その1

漏水の件やら、他の件やらで、

 

結構難儀した「確定申告」。

 

昨年末には、80%ほど完成。

 

でも、通帳の一部が見つからずとか、

 

購入したブッケンの領収書探しとか、

 

で、なかなか手が付かず。

 

 

なんで、今年は最終日に提出。

 

 

意外と込むかな?と思いましたが、

 

そうでもなくすんなりと終了。

 

 

さてさて、昨年ですが、

 

・退去の連続での業者への費用増

 

・大型リフォームの発生

 

・設備の補修・交換

 

 

3つで経営的には苦しめられました・・・・・

 

 

特に、5号機のアパートは、

 

「毎年退去発生」

 

となり、その上、

 

「入居に広告料を2ヵ月じゃないと埋まらない」

 

という悪い流れとなってます(涙

 

今回は2戸の退去と入居に対応して、

 

なんとか埋めた感じ。

 

でも、

 

今年(平成30年)の1月に退去発生(涙

 

 

パッと見は、

 

表面利回りは14%で、空室1室くらいであれば問題なし。

 

その上、

 

自己資金は回収済み(昨年のリフォーム代は別)。

 

その上、

 

再建不可ながら、これだけのスペックはない!と

 

個人的に断言できますが、

 

通年のCFは悪くなりつつありますね。

 

このブッケン、

 

地方の1Rの傾向と似ているかな?と

 

思いますが、皆さんどうしているんでしょうね?

 

 

一昨年から「家電付き」にしてますが、

 

好評価で、結構決まりやすいですが、

 

賃貸の需要が厳しくなっているかな?とは感じてます。

 

 

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