Gucciさんの記事で取り上げられた本件。
ワンルームマンション投資は合法ぼったくり
Youtubeは、よく観てますが、この両学長という方、知りませんでした。
数十本の動画を斜め視聴（マインドマップっぽい絵があるので、そこだけ読めばOKかと。全部観なくても内容が分かるのは、視聴者的にはグッドですけど、投稿者さんの意図と合致するのか？）した結果、きわめて”普通”なハナシかと。
本を読んで学べぶ方がいいかな？と思うんですけど、ネットで動画観るほうが分かり易いのかなぁ？最近のヒトは・・・
両学長さんの内容、悪くはないので、ご興味のある方はどうぞ。
区分投資をやっていて思うのは、”不動産業界の日陰ものかなぁ”と（笑
芦沢センセの功績が多大ですが、あの藤山センセも”ワンルーム区分なんか買っちゃいけません！”と吼えていましたし、不動産の中でも隅っこに存在する手法な気がします。沢さんも奥さんがワンルーム買っているとき、”まぁこれでいいんじゃないの？”と、全く興味なし。流石に芦沢センセを取り立てた方だけあって、否定的ではありませんが・・・・
一方で最近は、戸建投資を押す方が多いですね。この学長さんもそうなんですが、アパートが落ち着いてから、戸建戸建戸建、みたいな風潮。
両方経験している立場からすると、区分 VS 戸建で、両極端な位置づけのような気もします。
戸建は:
- 購入金額は上から下まであって、色々と選択肢可能。安いのは安い。
- リフォームが問題であるが、ジブンでやればコストは抑えられる
- 入居者が中々出て行かない
ということなんですが、ネガティブな要因としては
- 今後の人口の減少に伴う賃貸の需要影響が読みにくい（退去後入るの？）
- リフォーム関連が非常に手間（時間＋コスト)
- 売却という出口が将来的に読めない
ってとこでしょうか。
ワタクシの区分の手法だと：
- 今後の人口の減少に伴う動きを踏まえた立地のブッケンを購入
- リフォーム関連は、かなりお手軽
- 売却の出口は、購入時に予想しながら購入
というわけで、ネガティブ面は：
- 狙った立地のブッケンは高止まり中。値段が落ちてくるのを待ち構えているが、ほぼ無い
- 戸建より退去率はかなり高い
- リフォームに関しては、退去と募集のタイミングから、業者に丸投げでコスト高
戸建に関しては3号機の1戸しか経験がないので、たいそうなこと言えません。競売で取得という色々と問題のある戸建を貸し出すまでやったので、基本は抑えたほうかなぁ？と思ってます。この経験を踏まえて、一時期相当な数のブッケン見てまわっていた時期もありましたが、戸建に関しては購入の条件を上げてしまって買えませんでした。
戸建を物色したときに、ジブンなりに考えたことは、”戸建にはそれに適した地域があるので、そこで頑張ったほうが良い”ということかも。グスタフの主戦場としては：
- 都内の17区関連（主に城南ですよ）
- 都下・神奈川の主要な駅周辺の立地
- 都下・神奈川で２の地域外
- 東京・神奈川の奥地・山梨
で、戸建としては1,2は、かなり難しい。リフォーム代も入れると、かなり高額。更地でそれなりの金額になりますので、資産性は高いです。
しかし、意外と3も難しい。値段は安いのですが、地域が中途半端で、賃料で比較すると、ファミリー向けアパートがたくさんあり。だぶついているんですよね。戸建のプレミアとして賃貸市場で引き合いはあるんでしょうけど、繁忙期まで半年以上待ちになるかなぁ？
この地域で、色々と考えて１５％くらいで回りそうな物件は、”更地にしても売れないだろうなぁと思うのが多い。10年後に売却可能かしら？”という視点でみると、値がつけばいいんですけど・・・みたいな予測してます。全国の空き家が増えているのも、”売れない”という状況がありまして、イマは投資家さんや興味のある方々が安く購入しているのでしょうが、この需要も一巡すると、多分本格的な売れない”空き家”問題がでてくるかと思います。
この地域だと、正直なところ戸建より立地が良い築古アパートが狙い目かと思い、戸建に立替に可能な土地を考えますが、こういう掘り出し物候補は、業者が目をつけてますから、その戦法も難しい。
＃新築にして、今のうちに売ってしまおう！という作戦は業者目線過ぎるなぁー。
なんで、やるなら4くらいか。ただねぇー3号機で大変だったので、ちょっと気が引けちゃんですよ・・・・別に首都圏内に限った話でなく、地方在住の方は”戸建”の選択肢が必然的高くなるでしょう。とは言っても、知っている地域では、なかなか手を出しにくいのは理解できます。
逆に、首都圏外の在住の方が、首都圏のワンルームに手を出すのは・・・・ワタシ的にもおススメできないなぁーーーー。そうなると、両学長さんの言うような話に結びつくような・・・