自宅近くのブッケンが登場。
年末に出ていたのですが、
まだ掲載されているので、
どんなものか？
ブッケンにお邪魔します。
都内で、徒歩駅２分、
と言えば、
予想がつく。
＃ちなみに、自宅から２０分以内で到着！
築古のビルです。
当然、エレベーターありません。
今回のブッケンは、最上階。
業者さんと１階で待ち合わせして、
スタコラ階段を上ると、、、、、
絶景じゃないですか！
でも、
室内は、かなーり痛んでおります。
退去してから、リフォームせず、
売りに出している模様。
早速脳内電卓で、リフォーム代を弾くが、
水回りが問題。
売価からマイナス１００万になるぁ～、
と思った瞬間、
「１００万円の指値入っていたのですが、
売り主さんからお断りキマシタ」
と、業者さんからのアリガタイお言葉。
色々考えると：
* 壁紙交換（天井含む) -> 10万はいかんだろう
* 木部の塗装 -> ジブンでやる？
* 間取りの変更 -> コレは、20万くらい
* 台所の交換 -> やりたいけど、そのまま使う
* 床材の施行 -> コレは、10-15万とみた！
* 照明器具の変更-> ５万くらいで
* エアコンの交換 -> コレも５万くらいで
* 在来工法の浴槽とトイレを
分離して、ユニットバスとトレイ施行
-> 120-150万くらいか？
という感じ。
これじゃ、
２００万円で終わるとは思えない。
４号機以上の改装が必要で、
エレベーターなしの最上階なので、
業者も吹っかけるだろうなぁ～、と予測。
ざっと計算すると、
80万の指値＋100万のリフォーム
で、ざっくりネット利回りは8.5％くらい。
80万の指値＋200万のリフォーム
で、ざっくり、ネット利回り7%くらい。
200万は掛けられないとすると、
100万円か。。。
確かに、悩ましい。
立地の良さは抜群で、
値段もかなりお安い。
けど、
内装の問題があり、
リフォームのシュミレーションをすると
利回りが高いとは言えない。
悩ましいなぁ～。
何かアイデアが出ないか？
もう少し考えよう。。。