久しぶりの”ブッケンお邪魔します”


自宅近くのブッケンが登場。

年末に出ていたのですが、

まだ掲載されているので、

どんなものか?

ブッケンにお邪魔します。

都内で、徒歩駅2分、

と言えば、

予想がつく。

#ちなみに、自宅から20分以内で到着!

築古のビルです。

当然、エレベーターありません。

今回のブッケンは、最上階。

業者さんと1階で待ち合わせして、

スタコラ階段を上ると、、、、、

絶景じゃないですか!

でも、

室内は、かなーり痛んでおります。

退去してから、リフォームせず、

売りに出している模様。

早速脳内電卓で、リフォーム代を弾くが、

水回りが問題。

売価からマイナス100万になるぁ~、

と思った瞬間、

「100万円の指値入っていたのですが、

 売り主さんからお断りキマシタ」

と、業者さんからのアリガタイお言葉。

色々考えると:

* 壁紙交換(天井含む) -> 10万はいかんだろう
* 木部の塗装 -> ジブンでやる?
* 間取りの変更 -> コレは、20万くらい
* 台所の交換 -> やりたいけど、そのまま使う
* 床材の施行 -> コレは、10-15万とみた!
* 照明器具の変更-> 5万くらいで
* エアコンの交換 -> コレも5万くらいで
* 在来工法の浴槽とトイレを
 分離して、ユニットバスとトレイ施行
-> 120-150万くらいか?

という感じ。

これじゃ、

200万円で終わるとは思えない。

4号機以上の改装が必要で、

エレベーターなしの最上階なので、

業者も吹っかけるだろうなぁ~、と予測。

ざっと計算すると、

80万の指値+100万のリフォーム 

で、ざっくりネット利回りは8.5%くらい。

80万の指値+200万のリフォーム

で、ざっくり、ネット利回り7%くらい。

200万は掛けられないとすると、

100万円か。。。

確かに、悩ましい。

立地の良さは抜群で、

値段もかなりお安い。

けど、

内装の問題があり、

リフォームのシュミレーションをすると

利回りが高いとは言えない。

悩ましいなぁ~。

何かアイデアが出ないか?

もう少し考えよう。。。