4月 052015
 


巷のブロガーさんは、

不動産投資家、大家、といろいろと自称されているけど、

グ論では、

大家 = 家賃収入での不動産業でキャッフローを追い求める

投資家 = 運営、売却を含めた全体の行為から利益を目指す

と考えています。

フルローンでRC買いました!

というのは、基本売却が発生しない限りは、

「大家」ってジャンルかと。

確かに、

自己資金の回収率は高いけど、

売却を経ないと、

まぁ結果はわからんですしね。

フルローン戦略も、

製造業やサービス業の施設投資の「借り入れ」と

同じ戦術ですし。

一方で、

規模は問わず、

運営+売却を繰り返して

最終的な利益を得ているヒトが、

やっぱ、投資家なんだろうなぁー、と思う。

売却を実施しないで、

投資家って言われても、

イマイチぴんとこないなぁー、と

思っていたんですけど。

投資家であれば、

最終的な利益で、プライベートファンドの利回り越えないと

投資家って呼べないような。

そんな視点で考えると、

加藤さん(CF101)、松田さん、

あかちゃんさん、大黒天人さん

とか、意外に「大家っぽい」ヒトの方が、

運営+売買で利益確定しているようで、

ある意味まっとうな

「不動産投資家」っぽいかも!?

残りの有名人も

「不動産投資家」と言いながら、

実際は大家業であったり、

「おらは、大家だ!」と正々堂々と胸張って、

運営を地道にやるヒト達

の2パターンがあるかなぁー。

ちなみに、

グスタフは、不動産投資家じゃなくて、

大家業者ですね。

売却して、数年で元金が2倍になったら、

胸張って、投資家って言ってみるかな!?

まぁ、こんな定義は、

あくまで個人の考えなんで、

こんなのもあるねー、と

思っていただければ。


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 Posted by at 6:00 AM
4月 042015
 


ひさしぶりの グ論。

さて、今回は「カモ」のハナシ。

グスタフは、基本賃貸も売買も

不動産の所有者、購入者は、

基本業者の「カモ」で

あると思ってます。

カモという表現がよくないか。。。

”養分を吸い取る先”と見られていることを

自覚すべきかな。

(もっと、悪い表現になったかな)

カモにならない方法は、

彼らを同じ業者になる!ってことですけど、

そんなことは無理なんで、

まぁ、

彼らに養分を与えながら、

メリットを享受することが妥協点かと。

まぁ、バランスということでしょうか。

彼らから、一切の養分を吸わせない!

と息巻いても、

そりゃ無理なんで。

基本、彼らの方が上手と認識すべし。

では、

そのバランスを見るには?どうすれば良いか?

それは、

「数字に強くなる」

「自尊心を無くす」

この2つ。

運営上のキャッシュフロー、

売却時のキャピタルの予想利益、

厳しく見た運営費用、

そして、

「数字をベースにした

 投資方針に関するポリシー」

を持つこと。

もう一つは、

見栄を張らないように、

「自尊心を減らす」

こと。

この2つが定まらない限りは、

不動産は買わん方が良いですよ。

何故なら、

不動産営業は、この2つのポイントを目的として、

アナタを攻略するから。

この両方をのどちらかが

グラついた瞬間、

アナタは

契約書にハンコ押しているだろうなぁー。

特に、

後者は不動産だけでなく、投資全般で要注意。

正直なハナシ、

巷のブロガーさんとか、

自尊心くすぐられまくりじゃないの!?

と、

こっちが心配になるからねー。

とは言うワタクシも、

たまに両方が機能不全でやられそうになるから、

ここら辺は、一生の修行が必要かと。

弱小大家道、

もしくはゴミ不動産投資道は、

ココロと数字の修行と心得るべし!!


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 Posted by at 6:00 AM
5月 052014
 


不動産賃貸業って、

良い部分だと思えるところは、

色々な業者がいるので、

アウトソースできる体制が作りやすいトコロ。

営業、マーケティング、会計、運営管理など

まぁ、ほとんどのコトがアウトソース出来る訳です。

しかしっ!

アウトソース

(ウースターソースやとんかつソースじゃないよ!)は、

”儲かっている会社が、儲かっているコトに集中するため”

に有るもので、

”利益率の低い事業体は、ジブンで遣れることはやる”

ってことが大切かと。

#ここで質問です。不動産業って、利益率高いでしょうか??

全部アウトソースすれば、そりゃ楽チンかもしれませんが、

良いキャッシュポイントを見つけだし、運営するには努力が必要。

何もしないで、お金がチャリンチャリン!

その上、アウトソースで他人まかせで、楽チン!

なんて、都合の良いセカイは、見たことないなぁ~。

#ジブンが知らないだけなのかも?

こんな偉そうに言っているグスタフも、

営業、運営管理は、外注しておりますので、

結構カネが残りにくい体質になっております。

リフォームの部分など、

ジブンで出来そうなトコロは、やってますが、

毎月出て行く金額の固定費を削る努力をしないと!、

なんて思っております。

でも、世の中の成功大家さんには、

関係無いハナシなんだろうなぁ~、

なんて遠い目で見てしまいます(涙)。


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